Entradas
VALOR AÑADIDO
S. McCoy
Tremendo documento publicado por uno de los escasos, y más reputados, think tanks europeos, el CEPS o Centre for European Policy Studies. El hecho de que parte de su presupuesto anual esté financiado por la Comisión Europea hace que sus conclusiones cobren, si cabe, mayor relevancia. Una perla para empezar: el mercado español está, literalmente, congelado. Parece que la actividad de lobbying va a tener que traspasar las fronteras nacionales para establecer sucursal en Bruselas. Las conclusiones del informe son muy interesantes y apocalípticas. Tómenlas con la prudencia que se merecen. Que cada uno haga su propio juicio de valor al calor del documento.
1. Precios absolutos. En términos reales, esto es, ajustados por la inflación, los precios de la vivienda crecieron, en el periodo entre 1971 y 2000, por debajo del 1% anual a ambos lados del Atlántico. Desde entonces, el aumento se ha disparado a niveles cercanos al 6% real cada doce meses sin que haya una razón aparente en la oferta y/o demanda que sugiera un cambio secular de tendencia que justifique precios más elevados. A juicio del CEPS, el caso japonés pone de manifiesto el cómo la escasez de suelo, junto con las facilidades de financiación, no conducen necesariamente a incrementos de precios. Como tampoco los justifican, por sí solos, el aumento de la superficie de la casa vendida o la mejora de las funcionalidades incorporadas. Habrá una reversión de los precios hacia la media.
2. Precios relativos. Los autores comparan el crecimiento en el precio de la vivienda con la evolución de los alquileres con objeto de determinar si la rentabilidad del activo inmobiliario ha ido o no pareja a su coste. La conclusión es demoledora. Si entre 1970 y el 2000 el ratio rondaba el 100% con una volatilidad, medida en términos de desviación típica, del 6,5% anual, a cierre de 2006 el ratio se había disparado en Europa hasta 7 veces la desviación típica correspondiente a la serie histórica, algo que, señalan los autores, estadísticamente sólo puede ocurrir, en teoría, una vez cada mil años. Exactamente lo que pasó en Japón antes de vivir 16 años de mercado inmobiliario colapsado. Les recomiendo que, por prevención cardíaca, no miren el gráfico de España en la página 10 del informe.
3. Impacto sobre la economía española. Más allá del wealth effect y su discutido impacto sobre el consumo, -que los autores explican mediante una curiosa correlación, cogida con papel de fumar, entre demanda interna y balanza por cuenta corriente-, el CEPS donde hace verdadera sangre es el exceso de oferta que se ha producido en España en los últimos años y que ellos estiman en cerca del 30% del PIB dado el acelerón que se produjo en nuestro país a partir de 1998. El sector está abocado a reducir su presencia en la macro nacional a niveles del 5% del PIB, -que es una contracción absolutamente salvaje que se tendría que producir no en uno ni en dos sino en cinco años-, mientras que los niveles de viviendas iniciadas deberían contraerse un 30% para acercarse a la demanda razonable ajustada por la inmigración. Una inmigración, por cierto, similar a la vivida por una Italia que no ha disfrutado del boom de precios español. Claro que, ¿le compraría usted una casa a un italiano? Qué poca perspicacia, CEPS.
En fin. Nada nuevo bajo el Sol para los pesimistas estructurales, que son muchos, y otro mensaje catastrofista para los que creen que la teoría de los ciclos ha llegado a su fin tras años de subidas constantes de los precios… y de sus cuentas de resultados. ¿Por qué? Parece mentira. Porque yo lo valgo. Faltaba plus. Por cierto, última perlita del informe. Las caídas en términos reales de los precios de la vivienda en Estados Unidos llegan a Europa con 18 meses de retraso. Inicio, verano de 2006. Echen cuentas. Martes de Pasión.
