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Hipotecas para captar los clientes de la competencia

Las hipotecas que tratan de captar clientes de otras entidades ofrecen condiciones de contratación ventajosas, pero a cambio de suscribir otros productos

Objetivo: captar clientes

(Imagen: Alexander Kalina)

"Golosa" o "Salvaje". No nos referimos a las nuevas telenovelas incorporadas a las parrillas televisivas, sino a las más novedosas hipotecas dirigidas principalmente a los clientes que ya tienen firmada la financiación de su vivienda con otra entidad bancaria. Ante el panorama de la evidente desaceleración inmobiliaria, las principales entidades financieras del país han decidido mover ficha y entrar en una nueva guerra por la captación de clientes a través de estas nuevas hipotecas que se caracterizan por ofrecer mejores condiciones de financiación a su titulares. Pero no todo son ventajas; como contrapartida se exige el contrato de alguno de los productos que ofrece la entidad.

El frenazo inmobiliario ya es un hecho, y a las previsiones se suman los datos -como los ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE)-, donde se constata que en el pasado mes de diciembre el número de hipotecas sobre vivienda firmadas se redujo un 6,74%, mientras que el capital prestado tuvo un descenso del 15,29% en relación con diciembre de 2006, y del 25,12% respecto al mes anterior. Para tratar de paliar este frenazo las entidades han diseñado nuevos productos, entre los que se encuentran estas nuevas hipotecas, mucho más competitivas. Referenciadas al Euribor más un 0,20% a 0,35%, y exentas de cualquier tipo de comisión -a lo que suman el ofrecimiento de regalos y dinero en efectivo-, pueden resultar atractivas para los usuarios porque ven en ellas la posibilidad de aliviar su cuota mensual hipotecaria. Pero como contrapartida, se exige al nuevo cliente que contrate algún producto disponible en la entidad. En la mayoría de los casos se financia hasta el 80% del valor real de la vivienda, aunque este concepto se rebaja hasta el 55% cuando se trata de la segunda vivienda. Banco Santander, Bankinter, BBVA, Caja Navarra, ING Direct, Uno-e y algunas de ámbito local, como la Caja Rural de Toledo, son las entidades que ya han empezado a comercializarlas, aunque en los próximos meses es probable que se incremente la lista de bancos y cajas de ahorros que las incluyan entre sus productos.

Algunas entidades regalan dinero en metálico, en unos casos 600 euros y, en otros, el 1% del coste financiado

Esta tendencia tiene su explicación en la última reforma del mercado, por la que se reducían los costes de subrogar a otra entidad un préstamo hipotecario. La ley, en vigor desde el pasado 1 de enero, contempla una rebaja de los costes notariales y de registro en las cancelaciones y subrogaciones de los créditos hipotecarios, ya que las bonificaciones que ahora disfrutan se incrementarán al 90% frente al 75% actual. El pistoletazo de salida lo protagonizó el Banco Santander lanzando una hipoteca al Euribor más 0,25% para hipotecas de más de seis años. La comisión de apertura es del 0% y los gastos más frecuentes asociados a una cuenta tampoco tienen ningún tipo de comisión. Una vez subrogada la hipoteca en esta entidad financiera, ésta se puede ampliar hasta el 80% del valor actual de la vivienda. A cambio, para conseguir estas condiciones el usuario debe domiciliar su nómina o suscribir un plan de pensiones con una aportación inicial superior a 600 euros. Se trata, en definitiva, de una estrategia para captar nuevos clientes bajo el reclamo de una hipoteca con mayores posibilidades de negociación que otras por el hecho de haber contratado ya la hipoteca con otro banco.

Efecto dominó

Ante esta iniciativa no tardaron mucho tiempo los restantes bancos y cajas de ahorros en acudir a la llamada de la entidad que preside Emilio Botín. Una de ellas ha sido Caja Navarra, que ha bajado más el tipo de interés para su "Hipoteca Golosa", referenciada al Euribor más 0,20% a un plazo de 35 años sin comisiones de apertura. Este préstamo permite elegir entre rebajar la cuota, o mantener la misma cuota que en la entidad de origen y obtener una cantidad suplementaria para dedicarla a otros fines. Así, una persona con una hipoteca de 140.000 euros en otra entidad referenciada al Euribor más 0,60% y un plazo de amortización de 20 años, pagará al mes 931,53 euros. Si esa persona contrata esta hipoteca en las mismas condiciones, la cuota mensual será de 900,74 euros. Es decir, un ahorro en números redondos de 30 euros mensuales. Otra opción es la de seguir pagando los 931,53 euros al mes y contar con un importe de crédito de 153.124,48 euros; es decir cuenta con 13.124,48 euros más para otros gastos. El TAE de este ejemplo es el 4,80%.

AMPLIAR EL PLAZO DE LA HIPOTECA

¿Qué puede hacer el titular de una hipoteca que no quiera cambiarla de entidad para mejorar las condiciones que ya tiene contratadas? En principio no lo tiene muy fácil, pero los créditos hipotecarios contemplan algunas propuestas para lograr este fin. En concreto, hay dos fórmulas con las que aliviar el encarecimiento de esta cuota:

• A través de la carencia, por la que sólo se abonan intereses y se deja para más adelante la amortización del capital.
• Mediante una prórroga de la ampliación de los plazos, pasando de 30 a 35 años, por ejemplo. Aunque esta última alternativa permite pagar menos dinero cada mes, hay que tener en cuenta que la cantidad final que se debe abonar será sensiblemente mayor.

Oferta en aumento

Son varias las entidades financieras que incluyen productos similares entre su nueva oferta, como ING Direct, que ha contraatacado lanzando otra hipoteca de características parecidas, la "Deshipoteca", un crédito con un interés del Euribor más 0,33 puntos básicos. Entre las exigencias de la banca holandesa se incluye la imposibilidad de solicitar más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Como máximo se podrá contratar hasta 35 años -y siempre que la edad de alguno de los titulares no supere los 75 años-. La hipoteca no conlleva ningún tipo de comisión, ni por apertura, cancelación total o parcial, ni subrogación a otra entidad. Por otro lado, la filial de BBVA en Internet, Uno-e, publicita que regala 600 euros a quienes subroguen su hipoteca desde otro banco. Su propuesta está diseñada en la misma línea de las anteriores, ofreciendo en este caso un interés del Euribor más 0,25%, aunque como contrapartida la entidad "online" obliga a suscribir un seguro de protección de pagos. No dispone de comisiones, ni por estudio, apertura o cancelación total o parcial, aunque a cambio establece una comisión del 0,5% en los casos de subrogación a otra entidad.

El capital financiado puede llegar al 80%, aunque para financiar una segunda vivienda se rebaja hasta el 55%

El BBVA, por su parte, ha replicado a estas iniciativas con la "Hipoteca Fácil" en la que devuelve el 1% del coste financiado a todos los clientes que traspasen su hipoteca desde cualquier otra entidad bancaria. De esta forma, y a modo de ejemplo, si el préstamo solicitado fuese de 200.000 euros, la entidad que preside Francisco González abonará 2.000 euros en la cuenta del titular. Otros reclamos que utiliza este banco son un período de carencia de 36 meses -durante el cual el hipotecado tiene la posibilidad de abonar únicamente el pago de intereses-, y un plazo máximo de devolución de 40 años.

La respuesta de Bankinter es la "Hipoteca Sin", que ofrece un tipo de interés de Euribor más 0,35 puntos básicos, aunque permite a sus clientes definir el interés que se le aplicará. A través de este préstamo hipotecario se puede solicitar el 80% del valor de tasación de la vivienda, pero en el caso de que se tratase de la segunda vivienda ese porcentaje se reduce hasta el 55%. No aplica ningún tipo de comisión, ni de apertura, ni de cancelación total o amortizaciones anticipadas, aunque también en este caso la entidad exige la contratación de algún seguro de vida y hogar asociado al préstamo.

La Caja Rural de Toledo, dentro del ámbito local, ofrece también a sus clientes una nueva hipoteca destinada a los jóvenes menores de 35 años bajo el nombre de "Hipoteca Salvaje", cuyo tipo de interés es del Euribor más 0,29%, con un plazo de amortización máximo de 40 años. Su aportación es que el capital financiado puede llegar al 100% de la vivienda, sin contemplar ningún tipo de comisión. Para poder beneficiarse de estas condiciones, sin embargo, es necesario que su titular domicilie su nómina, mientras la entidad proporciona un seguro de protección de pagos para que pueda afrontar los pagos del préstamo en caso de que se encuentre en situación de paro.