[FINANZAS] s2t2 - Hipotecas en Yenes ( moneda Japon)

Hipotecas en Yenes

@Ignacio Rodríguez Añino

Hoy no voy a hablar de fondos de inversión directamente sino de hipotecas. En la última semana, tres personas diferentes y sin relación entre sí, me han comentado que han cambiado su hipoteca a yenes. Además de pagar menos, decían, los bancos les han dicho que tienen muchas oportunidades de cambiarse otra vez a euros si ellos quieren.

La verdad es que la crisis actual (ahora ya por fin reconocida por el Gobierno) debe ser bastante intensa, porque la última vez que este tipo de hipotecas estaba de moda fue en la crisis de los años 93-95. La primera idea que se me ocurre es que el euribor al alza está haciendo mucho daño, que los Bancos deben estar haciendo una ofensiva para facilitar el pago de las hipotecas a sus clientes y también que el nivel de desesperación de los españoles ante el pago de sus deudas está subiendo rápidamente.

Mi duda es acerca de si se está comunicando a los clientes todos los riesgos que conlleva el hipotecarse en divisas. Al fin y al cabo, las divisas son el activo financiero más líquido, más volátil y el más difícil de predecir.

Al cambiar la hipoteca a yenes, el primer efecto es que se paga menos cuota mensual pero hay que tener en cuenta otros factores:

-las comisiones que cobran los bancos por la apertura de este tipo de hipoteca

-las comisiones que pueden cobrar por el cambio de divisa: si se desea volver a euros o a otra divisa en los préstamos multidivisa.

-la periodicidad de las ventanas para efectuar el cambio (para poder tener flexibilidad ante deterioro del Euro.

-el riesgo (elevado) a que posibles variaciones del tipo de cambio euro/yen nos perjudiquen.

-posibilidad de que los tipos del yen vayan al alza y los del euro a la baja

Si una persona se hubiese hipotecado en yenes hace tres años, en 2005, con el euro/yen a 130, a mediados de 2007, con el euro/yen a casi 170, estaría muy contenta ya que la debilidad del yen habría hecho que su hipoteca en Euros se viera reducida en un 23% (una verdadera pasada).

Sin embargo, una persona que se hubiera endeudado con el euro/yen a 170, hoy en día con el cambio a 160, vería incrementada su deuda (el principal, no los intereses) en más de un 6%, algo nada agradable. Y si se volviera al 130 vería incrementado el total de su deuda en un 30% (esto sí que sería una pasada).

Me pueden rebatir diciendo que si el yen empieza a subir, uno se puede cambiar de divisa y volver incluso al euro. Esto estaría bien siempre y cuando los costes del cambio fueran menores a los beneficios obtenidos con anterioridad.

Otra idea típica en estas situaciones puede ser el pensar en el seguro de cambio: me endeudo en yenes, pago menos y me cubro del riesgo de variaciones de la divisa mediante un seguro de cambio. La idea es buena, pero como los seguros de cambio se basan en los diferenciales de los tipos de interés de las divisas, el endeudarse en yenes y cubrir el riesgo de cambio al final viene a salir parecido a endeudarse directamente en euros.

En definitiva, siempre hay que tener en cuenta que, a mayor rentabilidad, mayor riesgo, y las divisas son un activo de mucho riesgo. Pueden cambiar la hipoteca a yenes, pero por favor, infórmense antes de todos los riesgos, flexibilidad y comisiones de los bancos.

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8. ivanac1, 16/04/2008, 13:13 h.

Es cierto que el riesgo está en que el Euro se devalúe frente al Yen y vuelva a valores de hace 4 años 1€=135Y. PERO en cualquier caso la cuota actual de mi hipoteca de 150.000 € a 25 años que es de 921€ seguría siendo de 736€, lo que supone un ahorro de 185€ al mes. Es importante decir que la deuda se incrementaría un 19%, pero también es importante decir que ese incremento no se materializa si no cambiamos la divisa a euros. En este caso sería una locura cambiar. El punto importante es saber si el tipo de interés se mantendrá en los valores actuales en Japón (0,5% 1%). Ahí es donde está el ahorro.En mi caso es pasar de tener un 5,5% a un 1,79%, lo que supone una amortización más rápida del capita pendiente. Por si acaso conviene tener unos ahorrillos para hacer frente a los pagos.

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Publicado por Vredondof para FINANZAS el 4/16/2008 04:05:00 PM