Novedades en la hipoteca inversa

La ley respalda a los beneficiarios de las hipotecas inversas, un producto que sólo puede ser contratado por entidades de crédito y aseguradoras autorizadas

Autor: Por ELENA V. IZQUIERDO/ J.I RECIO
Fecha de publicación: 9 de junio de 2008

Mejorar el nivel de vida

- Imagen: Alyssa Snyder -

Si la hipoteca convencional permite adquirir una vivienda a plazos, la inversa hace posible el proceso contrario: recibir una cantidad mensual a cambio del piso y permite, además, seguir haciendo uso de él. Es decir, se trata de un crédito con garantía inmobiliaria. Esta hipoteca suscitaba algunas dudas entre sus posibles beneficiarios; para despejarlas, en diciembre de 2007 se publicó la Ley que modifica la Regulación del Mercado Hipotecario que incluye todo lo relativo a la hipoteca inversa. Para dar más garantías aún, las hipotecas inversas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y aseguradoras autorizadas para operar en España.

La hipoteca inversa es un producto financiero con el que una persona mayor de 64 años dueña de un inmueble recibe un préstamo o crédito con la garantía hipotecaria de su vivienda, en la que continúa residiendo hasta que fallezca, y cuya titularidad no pierde en ningún caso. Puede recibir el importe en una sola vez o mediante una renta mensual. Llegado el momento de la defunción, surgen dos posibilidades: los herederos se quedan con el piso y pagan a la entidad las cargas que pesan sobre él -el dinero más los intereses que el anciano recibió en vida-, o se vende y los sucesores de la persona fallecida reciben la cantidad restante, la diferencia entre lo que se obtiene por la venta y la deuda existente. Es un negocio interesante para personas mayores que pueden tener así un mejor nivel de vida gracias a las rentas mensuales que complementan su pensión, aunque también implica una serie de inconvenientes financieros, económicos o hacia los herederos que pueden hacer dudar al propietario.

Ricos en patrimonio, pobres en ingresos

Según las previsiones de la Oficina Estadística Europea (Eurostat), facilitadas por el Instituto de Estudios Económicos, en 2050 España será el país más envejecido de la UE. El 35,7% de la población española superará a mediados de siglo los 65 años de edad. Otros informes van más allá y señalan que será el segundo país del mundo, tras Japón, con la población más anciana. Pero no hace falta trasladarse a la segunda mitad del siglo XXI; en la actualidad, la población española con más de 65 años asciende a 7.200.000 personas. Los datos reflejan que en torno al 85% de las mismas tiene un piso en propiedad. A menudo se trata de inmuebles que alcanzarían un valor elevado en el mercado debido a la revalorización que han experimentado los pisos en la última década. Muchos de ellos están situados en zonas antiguas de la ciudad y tienen una gran extensión.

Se da la paradoja de que estas personas, al llegar a la edad de la jubilación, se encuentran con un piso en propiedad, pero con una de las pensiones más bajas de la Unión Europea. Pueden tener un inmueble muy caro, pero dificultades para llegar a fin de mes e incluso para pagar las facturas de luz, gas y agua que les supone la vivienda. La jubilación puede llegar a ser para la persona mayor un quebradero de cabeza y generar una clara reducción en su nivel de vida, pues disminuye también su renta mensual.

Características de la hipoteca

Para solucionar la falta de efectivo de los pensionistas surgió hace unos años la hipoteca inversa, que permite percibir una cantidad mensual con el piso como garantía, que sigue siendo propiedad del anciano y en el que reside hasta su fallecimiento. Es una manera de transformar el valor de la vivienda en dinero metálico del que poder disponer mensualmente. La hipoteca inversa planteaba algunas dudas a las personas que querían beneficiarse de ella debido a que, en ocasiones, algunos mayores se habían sentido engañados por la contratación de productos financieros que las entidades bancarias les vendían como milagrosos. Y con un bien tan importante como la vivienda -quizá el único patrimonio con el que cuenten muchas personas-, es necesario tener mucha seguridad antes de embarcarse en nuevos negocios.

Un varón de 70 años con una vivienda de 300.000 euros obtendría 693 euros mensuales de por vida

Para despejar las dudas que pudiera suscitar, en diciembre de 2007 se publica la Ley que modifica la Regulación del Mercado Hipotecario, que se ocupa, entre otras normas, de las hipotecas inversas. En ella se establece que podrán acceder a este producto las personas que hayan cumplido 65 años o aquellas que estén afectadas por una dependencia severa o gran dependencia. Estas personas recibirán el importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas. La entidad financiera sólo podrá exigir la deuda cuando fallezca el prestatario o, si así lo establece el contrato, el último de los beneficiarios. Si se trata, por ejemplo, de un matrimonio, cuando fallezca uno de los cónyuges, el otro seguirá cobrando esta renta, si así lo han firmado en el contrato. Quienes quieran disfrutar de este tipo de hipoteca pueden estar seguros: mientras vivan, nunca perderán su piso porque la Ley les respalda. Para dar más garantías a este producto, las hipotecas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y aseguradoras autorizadas para operar en España.

A la hora de firmar el contrato, los propietarios o beneficiarios pueden optar por recibir la renta de una manera temporal o hacerlo de forma vitalicia. Es decir, una persona de 70 años que quiere firmar una hipoteca inversa ha de elegir si quiere recibir una cantidad menor y saber que va a contar con ella hasta que fallezca -tenga 75 años o 100- o percibir más dinero hasta una edad determinada -90 años, por ejemplo-. Por eso es necesario que calcule el dinero que necesita y tenga en cuenta su esperanza de vida, si después de que pase el plazo va a poder seguir viviendo sin esta cantidad o, por el contrario, puede ahorrar un dinero y dejar de percibir la renta cuando cumpla unos años.

Según el simulador del portal de Internet Jubilarse en casa, un hombre de 75 años propietario de una vivienda tasada en 300.000 euros podría recibir una renta mensual vitalicia de 658 euros. Si tiene 80 años y un piso de 200.000, cobraría 546 euros mensuales. En el caso de que la titular de la vivienda fuera una mujer de 75 años con un piso de 400.000 euros percibiría 829 euros mensuales durante toda su vida. También es posible recibir una cantidad inicial única y fija y, después, una renta mensual. En Óptima Servicios Financieros, una consultora especializada en hipoteca inversa y planificación financiera para mayores, calculan que un varón de 70 años con una vivienda tasada en 300.000 euros, podría obtener 693 euros mensuales a través de una hipoteca inversa vitalicia, mientras que a través de una hipoteca temporal cobraría 752 euros al mes durante 18 años.

Los gastos asociados

- Imagen: Tracey -

La contratación de la hipoteca inversa conlleva una serie de gastos que asume el propietario de la vivienda. Es un desembolso que se suma al importe del préstamo, y el usuario no tendrá que adelantarlo, a excepción del importe de tasación que, de media, suele costar 400 euros. Las entidades financieras cobran, además, unos intereses por prestar este dinero que suelen oscilar entre el 5,7% y el 6,8%.

A estos gastos hay que sumar la gestión administrativa, y la contratación de un seguro de rentas vitalicias diferidas cuya prima se paga en el momento en que se suscribe la hipoteca inversa. Es una manera de garantizar que el firmante contará con una renta hasta el final de su vida; dependiendo de la entidad, este seguro puede ser obligatorio u optativo. Como la persona que contrata la hipoteca inversa sigue siendo la propietaria de la vivienda, tiene que hacer frente a todos los gastos que ésta genere como el mantenimiento, la conservación o el pago de impuestos. Pero al ser el dueño, cuenta con la posibilidad de percibir ingresos adicionales si desea alquilarla, con lo que las rentas obtenidas serían mayores. Es una opción a la que acuden algunos ancianos que ingresan en residencias, se van a vivir con familiares o cuentan con otro domicilio propio.

El firmante de la hipoteca inversa puede alquilar la vivienda pues conserva la propiedad de su casa

Debido a la complejidad de este producto y para velar por transparencia y la protección de los clientes, la Ley que modifica la Regulación del Mercado Hipotecario establece la obligación de que las entidades que concedan hipotecas inversas "suministren servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda". Sin embargo, todavía no se han establecido las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento.

Otra de las novedades que introduce la nueva ley es que la hipoteca inversa no sólo se puede hacer sobre la vivienda habitual, sino que está permitido utilizar cualquier tipo de inmueble, aunque en este caso no contará con las ventajas fiscales que otorga la ley. Esto da más libertad a las personas mayores, que pueden seguir disfrutando de las rentas que les da otro inmueble, tener su piso en propiedad para utilizarlo de la manera que deseen y dejárselo a sus herederos libre de cargas.

Cuando se produce el deceso del último de los beneficiarios, los herederos no pierden el derecho sobre la propiedad de la vivienda, pero la reciben con las deudas del propietario. En este caso pueden optar por pagar, con intereses, el dinero que mensualmente han ido recibiendo los dueños del piso -padres, abuelos, tíos...- de quienes han heredado, pueden firmar una nueva hipoteca sobre el inmueble, o tienen la posibilidad de venderla y quedarse con el dinero restante tras saldar la deuda contraída con la entidad bancaria. A menudo, el simple hecho de conservar un patrimonio que ha pertenecido a la familia hace que los herederos prefieran pagar el resto de la deuda y seguir con la propiedad del piso. Aunque esto también depende, obviamente, de la cantidad de dinero a la que se deba hacer frente.

Reticencias habituales

El hecho de no poder dejar el piso sin cargas a los herederos es uno de los factores que más reticencias provocan entre las personas mayores a la hora de contratar una hipoteca inversa. No en vano, van a ser sus hijos o nietos quienes paguen las rentas que la persona mayor reciba si deciden quedarse con la casa. El objetivo de muchas de estas personas que han trabajado durante toda su vida es dejar a sus hijos el fruto de su trabajo, que a menudo se traduce en el piso. Además, supone desprenderse de una vivienda adquirida con esfuerzo y en la que la familia ha pasado gran parte de su vida.

La hipoteca inversa se puede hacer sobre cualquier tipo de inmueble, aunque si no es la vivienda habitual no contará con las ventajas fiscales que da la ley

También es frecuente que sean los hijos quienes decidan o, al menos, intenten aconsejar a los propietarios del piso sobre los beneficios o inconvenientes que puedan obtener de la hipoteca inversa. Los futuros herederos, en ocasiones, sólo miran sus propios intereses y hacen todo lo posible para que la persona mayor siga viviendo en las mismas condiciones con el único objetivo de preservar el inmueble para poder heredarlo sin cargas. Otras veces, sin embargo, la reacción de los hijos es la contraria: animan a sus padres a contratar la hipoteca inversa para que vivan el resto de su vida de una manera más holgada y puedan darse los caprichos de los que no han podido disfrutar durante años.

DESCONFIANZA HACIA LA HIPOTECA INVERSA

La mitad de los españoles mayores de 65 años nunca contrataría un producto financiero que tuviese como garantía su vivienda, como la hipoteca inversa. Estos datos se reflejan en un estudio realizado por el Centro de Análisis Económico y de la Política Social de la Universidad de Barcelona, y presentado por la Fundación Edad y Vida. Según este estudio, el 30,3% de los mayores contratarían uno de estos productos solamente si pasaran por graves dificultades económicas.

Las causas principales que explican estos datos son la arraigada cultura de la herencia existente en España -la gran mayoría de los encuestados pensaba dejar bienes a sus herederos-, la falta de información o el hecho de que prefieran completar sus pensiones con sus propios ahorros o con la ayuda de sus familiares. El grupo de edad comprendido entre los 50 y los 64 años tiene, según este estudio, una mayor predisposición a contratar una hipoteca inversa en caso de necesidad. Entre los futuros mayores, el porcentaje de personas que no firmaría en ningún caso este tipo de productos desciende al 38,1%. Del informe también se desprende que tres de cada cuatro personas mayores de 50 años prefieren envejecer en su vivienda que hacerlo en una residencia o en casa de familiares.

La Fundación Edad y Vida destaca la necesidad de desarrollar mecanismos de comunicación específicos, en los que intervenga la Administración, que promuevan la confianza en estos productos financieros, ya que la falta de información aumenta a medida que lo hace la edad de los encuestados.

La oferta actual

La hipoteca inversa aún no está desarrollada por la gran mayoría de entidades financieras, que prefieren optar por otro tipo de hipotecas basadas en su duración, o en los tipos de interés. Aun así, algunos bancos y cajas de ahorro las incluyen en su lista de productos:

La pensión hipotecaria de Caixa Terrassa puede contratarse a partir de 65 años. El importe máximo del que puede disponer su titular se determina por su edad y por el plazo inicial de la renta (que oscila entre 24 y 9 años), y es del 90% del valor de la vivienda (65-80 años) o del 85% para los mayores de 85 años. Se puede escoger entre dos modalidades: la que permite cobrar la renta durante toda la vida, o la que sólo contempla el cobro durante un período determinado.
Caja Vital ofrece la "Hipoteca Vital Renta", una cuenta de crédito con garantía hipotecaria, que se va incrementando mensualmente por las rentas que se van pagando al beneficiario. La renta mensual que se perciba depende del valor de la vivienda, de la edad del solicitante -cuanto mayor sea la edad, mayor renta se percibirá- y de sus preferencias sobre cómo recibir el dinero (por ejemplo, se puede solicitar una disposición inicial extraordinaria), según especifican desde la entidad alavesa. Asimismo, se contemplan dos tipos de rentas: temporal y vitalicia.
Caja Navarra comercializa la "Hipoteca Complemento", cuya principal novedad estriba en que sólo puede contratarse a partir de 70 años. El tipo de interés aplicado es del 5,87% nominal anual, y la deuda acumulada máxima al final del plazo del crédito será del 95% del valor de tasación de la vivienda en el momento inicial. Tiene la ventaja de que no cobra comisiones de ningún tipo, y los plazos varían en función de la edad del titular más joven, de forma que si éste tiene entre 70 y 79 años el plazo máximo será de 20 años y el mínimo de 15. Para los que se encuentren entre 80 y 89 años, el plazo máximo es de 15 años y el mínimo, de 12 años. Para los mayores de 89 años hay un plazo único, de 10 años.
Ibercaja dispone de la "Hipoteca inversa", para mayores de 75 años, que en este caso aplica un tipo de interés fijo para toda la vida de la operación.
Caixa Sabadell ofrece este mismo producto bajo la denominación de "Pensión Vivienda", y pueden contratarla las personas entre 65 y 89 años con una vivienda en propiedad. Contempla la posibilidad de que si la propiedad en garantía tiene alguna carga hipotecaria pero no es muy elevada, también se puede realizar la operación. Durante un primer período (hasta que el titular menor cumple 90 años) el tipo de interés que se aplica a esta operación será fijo, y a partir de esta edad será variable, siempre en función de las condiciones de mercado en cada momento.

GARANTÍA DE ESPERA

Las hipotecas inversas llevan generalmente incluida una garantía de espera. Ésta consiste en que mientras viva uno de los titulares de la pensión hipotecaria (o hipoteca inversa) no se les pedirá la devolución de la deuda. Además, en caso de defunción de uno de los titulares, el otro podrá continuar cobrando la mencionada renta. Los únicos requisitos son tener más de 65 años y disponer de una vivienda sin cargas.

Tampoco existen requisitos con respecto a los ingresos mínimos que tenga el titular del crédito, pero si la vivienda está a nombre de más de un propietario, o si conviven otras personas aunque no tengan la vivienda en propiedad, todas ellas deben firmar la operación.

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Publicado por VRedondoF para FINANZAS el 6/13/2008 09:29:00 AM